부동산 금융론

부동산금융론

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부동산학개론06

<부동산금융>

 

<부동산금융>

지분금융: 부동산신디케이션,조인트벤처,부동산투자회사,공모증자,간접투자펀드
부채금융: 저당금융,신탁금융,채권,택저당증권MBS,자산유동화증권ABS,주택상환사채,기업어음CP
메자닌금융: 신주인수권부사채, 전환샤채(주식+채권)

대출액계산
대부비율=부채잔금(융자액)/부동산가격
총부채상환비율=연각부채상환액/연소득
융자액=부채서비스액/저당상수

 

<1차 저당시장>

금리:명목이자율=실질이자율+예상인플레+위험대가
*대출자유리: 변동금리/ 주기짧게/ 고정금리보다 초기에 낮음
*변동금리=기준금리(CD,코픽스,...+가산금리)

상환방식
원금균등: 융자잔금 가장 적음/ 원금회수 위험 적음
원리금균등: 저당상수 곱해 동일금액/ 초기 이자상환 많음
체증(점증)식: 부(-)상환/초기금액 낮음/회수위험

 

<2차 저당시장>

저당대출금리 > 주택저당증권 발행금리 > 투자자의 요구수익률
활성화
자금단기조달, 유동성해셜
자금흐름 왜곡 방지,경기조절

 

*유동화증권

1. 자산담보부증권ABS
2. 주택저당증권MBS

 

<주택저당담보증권MBS>

MPTS주택저당이체증권
MBB주택저당담보채권
MPTB주택저당지불이체채권
CMO다계층채권

MPTS  지분형	MBB 채권형
원리금수취권,저당채권 투자자	발행자(신용도)
콜방어 안됨	콜방어 가능
저당총액=발행액	저당총액> 발행액

*부동산 투자회사RIETs

부동산 투자회사
리츠효과

 

<기타금융조달방법>

신디케이트: 소액
조인트벤처(지분금융): 고액,기관투자자
*프로젝트 파이낸싱

정보 비대치성 해소/제한적 소구금융/부외금융/에스크로우계정/법임세감면/PEABCP(기업어음), PFABS발행 가능