부동산 감정평가
부동산 감정평가
부동산학개론08-1
감정평가이론
◇가격이론
| 가치 | 가격 |
| 현재값 | 과거값 |
| 여러개 | 하나만 존재 |
장기적으로 가치와 가격은 일치한다.
<가치제원칙>
ⓛ최유효이용원칙
②대체의 원칙
③기회비용원칙
④경쟁의 원칙
⑤수요,공급의 원칙
⑥적합의 원칙: 지역분석 근거 / 경제적 감가요인 / 부동성,인접성 관련
⑦외부성의 원칙
⑧예측의 원칙
⑨변동의 원칙: 기준시점, 시점수정 근거, 시간의원칙, 최유효이용의 토대
⑩기여의 원칙
⑪균형의 원칙: 기능적 감가요인 파악
⑫수익배분의 원칙: 토지잔여법의 이론적 근거, 잉여생산성의 원칙
⑬수익 체증,체감의 원칙: 한계효용계층, 토지 입체이용률, 집약한계와 관련, 추가투자판정
<지역분석과 개별분석>
| 지역분석 | 개별분석 |
| 표준적 이용판정 | 최유효이용 판정 |
| 선행적 분석 | 후행적 분석 |
| 가격수준 판정 | 구체적가격 판정 |
| 전체적, 거시적 분석 | 부분적, 미시적 분석 |
| 부동성, 인접성 | 개별성 |
| 적합 원칙(경제적 감가) | 균형의 원칙(기능적 감가) |
*지역분석 대상지역(용도중심,유동적)
인근지역(대상부동산): 성장/성숙(지가최고)쇠퇴/천이/악화
유사지역(대산부동산 속하지 않으나 용도적, 기능적 유사지역)
동일수급권(통근가능/배후지/생산성 높은/후보지,이행지
부동산감정평가실무
부동산학개론08-2
부동산감정평가실무(3방식)
◇감정평가방식
| 원가방식(비용성) | 공급가격 | 가액 | 원가법 | 적산가액 |
| 임료 | 적산법 | 적산임료 | ||
| 비교방식(시장성) | 균형가격 | 가액 | 거래사례비교법 | 비준가액 |
| 임료 | 임대사례비교법 | 비준임료 | ||
| 수익방식(수익성) | 수요가격 | 가액 | 수익환원법 | 수익가액 |
| 임료 | 수익분석법 | 수익임료 |
<원가방식>...건물가/공공,공익
1.원가법
적산가액=재조달원가-감가누계액
재조달원가= 표준건설비용(직접+간접공사비_수급인 적정이윤)+통상부대비용
산정방법: 총가격적산법>부분별단가적용법>단위비교법>변동률적용법
경제적 내용연수
감정평가상
물리적 내용연수보다 짧다
2.감가
*감가수정& 감가상각
| 감가수정(평가목적) | 감가상각(회계) |
| 재조달원가를 기초로 | 취득원가를 기초로 |
| 시장성>실제 감가와 일치 | 실제감가 불일치 |
| 물리적,기능적,경제적 감가 가능 | 불가 |
| 관찰감가 가능 | 불가 |
| 잔가율 다르다 | 일정 |
| 경제적(잔존)내용연수 중시 | 법정(경과)내용연수 중시 |
| 비상각자산 인정 |
*감가수정 방법
①내용연수기준
정액법 (직선법, 균등상각법)...건물, 구축물
| 매년감가액 | =(재조달원가-잔존가액)/경제적 내용연수 |
| 감가누계액 | = 매년감가액 × 경과연수 |
| 적산가액 | = 재조달원가 - 감가누계액 |
정률법( 잔고점감법. 체감상각법)...기계, 기구, 동산편가
| 매년감가액 | = 전년 말 가격 × 정률(감가율) |
| 적산가액 | = 재조달원가 × (전년대비 잔가율)ⁿ |
| =재조달원가 × (1-매년 감가율)ⁿ |
상환기금법(감채기금법)
| 감가누계액 | 정률법>정액법>상환기금법 |
| 적산가액 | 정률법<정액법<상환기금법 |
| 기간말 감가누계액 | 정률법=정액법>상환기금법 |
②관찰감가법
③분해법(내구성분해법)
④시장추출법(사례비교법)
⑤임대료손실환원법
3.적산법...임대료
적산임료=(기초가액 × 기대이율)＋필요제경비...원칙:적산가액/예외:비준가액
◇기초가액←원가법, 거래사례비교법
◇기대이율
◇필요제경비
감가상각비
유지관리비
조세공과금
손해보험료
대손충당금
공실손실상당액
정상운전자금
| 순영업소득 계산시 영업경비 | 임대료평가시 필요경비 | |
| 대손충당금(결손 준비비) | × | ○ |
| 감가상각비 | × | ○ |
| 공실손실준비금 | × | ○ |
| 공익비,부가사용료 | ○ | × |
| (전기,가스,수도료,소득세) | ○ | × |
| 재산세 | ○ | ○ |
| 취득세, 등록세, 법인세, 소득세 | × | × |
| 유지관리비 | ○ | ○ |
| 손해보험료 | ○ | ○ |
| 부채서비스 | × | ○ |
| 개인업무비 | × | × |
<비교방식>...중추/비과학적/극호황,극불황 적용불가
1.거래사례 비교법
비준가액=사례가액×사정보정치×시점수정치×지역요인비교치×개별요인비교치×면적×기타요인
*거래사례 정상화
사정보정=대상물건%/사례물건%
표준지공시지가,대표성 있는 사례는 사정보정 불필
시점수정
최근사례일수록 유효
거래시점의 가액수준을 기준시점의 가액수준으로 정상화하는 방법
시장상황에 변화가 없다면 시점수정 불필
◇지수법: 거래사례가액×기준시점지수/거래시점지수
◇변동률적용법: 거래사례가액 × (1± r)ⁿ
위치 유사성(지역요인 비교가능)
물적 유사성(개별요인 비교가능)
지역요인, 개별요인 비교방법(가치형성비교)
종합식 비교법
평점법
배분법
공제방식
비율방식
2.임대사례 비교법...임대료
<수익방식>...과학적/건물신,구 가격차 극소
1.수익환원법
수익가격=순수익/환원이율
환원이율=순수익/가액
순수익=가액×환원이율
*순수익
ⓛ직접법: 대상부동산으로부터
②간법법: 유사부동산으로부터
③잔여법: 토지잔여법(토지순수익=복합부동산 순수익-건물순수익)/건물잔여법
2.환원이율
자본환원율= 자본수익률 ± 자본회수율(감가삼각율)
(환원이율) = 순수이율 ± 위험율
= 할인율＋자본회수율
= 기대수익률＋자본회수율
개별환원이율 : 토지와 건물의 환원이율이 상이한 경우
종합환원이율: (토지환원이율×가격구성비율) ＋(건물환원이율×가격구성비율)
*환원이율구하기
시장추출법
조성법(요소구성법)
투자결합법(이자율 합성법)
엘우드법→저당지분환원법
부채감당법: 자본환원율= 부채감당율×대부비율×저당상수
자본,자산,가격 결정모형
3.환원방법
ⓛ직접환원법
②잔여환원법
직접법:(토지)가액=순수익/환원이율(=자본수익률)
직선회수법(직선환원법)
(건물)가액 = 순수익/환원이율(=자본수익률+자본회수율)
자본회수융= 1/잔존내용연수