부동산 투자론

부동산 투자론

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부동산학개론07

 

<화폐 시간가치>

	미래가치		현재가치
일시불내가계수	(1+r)ⁿ	일시불현가계수	1/(1+r)ⁿ
연금 내가계수 (누적액?_불입액앎)	(1+r)ⁿ-1/r	연금 현가계수 (퇴직금일시불?/미상환저당잔금_연금액앎)	1-(1+r)ⁿ/r
감채기금계수 (불입액?_누적액/목표액앎)	r/(1+r)ⁿ-1	저당상수 (상환액?_융자액앎_원리금균등)	r/1-(1+r)ⁿ

<영업흐름과 매각흐름>

  임대료
×단위수
-------------------------
  가능총소득
-공실 및 불량부채
+기타소득
-------------------------
 유효총소득
-영업경비
-------------------------
 순영업소득
-부채서비스액
-------------------------
 세전현금흐름
-영업소득세
-------------------------
 세후현금수지


 매도가격
-매도경비
-------------------------
 순매도액
-미상환저당잔금
-------------------------
 세전지분복귀액
-자본이득세
-------------------------
 세후지분복귀액(=매각흐름)


*영업소득세*

순영업소득	세전현금수지
+대체충당금 -이자지급분 -감가상각액 ---------------   과세소득 × 세율 ---------------   영업소득세	+대체충당금 -원금상환분 -감가상각액 ---------------   과세소득 × 세율 ---------------   영업소득세

<어림셈법>

화페시간가치 미고려/ 처분 미고려 /직접 비교 곤란

승수법	수익률법
총수득승수= 총투자액/총소득	총자산회전율=총소득/부동산 가치
순소득승수=총투자액/순영업소득	종합자본환원율=순영업소득/총투자액
세전현금수지승수=지분투자액/세전현금수지	지분배당률=세전현금수진/지분투자액
세후현금수지승수=지분투자액/세후현금수지	세후수익률=세후현금수지/지분투자액

<비율분석법>

비율자체 왜곡/사용비율에 따라 다른 결정 평가 곤란

대부비율(저당,융자)	지분비율	부채비율
부채잔금/부동산가치=융자액(저당)/총투자액(매매가)	지분투자액/총투자액	저당투자액/지분투자액

대부비율(저당,융자)                                                            지분비율                              부채비율
부채잔금/부동산가치=융자액(저당)/총투자액(매매가)      지분투자액/총투자액          저당투자액/지분투자액

부채감당률	채무불이액 (=손익분기점률)	영업경비비율	공실	유동비율
순영업소득/부채서비스액	영업경비+부채서비스액/ 유효조소득	영업경비/조소득	공실율/가능조소득	유동자산/유동부채

<자산선택이론>

포트폴리오이론
안전성/수익성/환금성
*체계적위험: 피할 수 없는 위험
*비체계적위험
*상관계수: (-1,+1) 사이값 낮을수록 좋다
낮으면: 위험 분산효과 크다, 다른, 반대, 음의 상관관계가 좋다

*평균분산원리
평균(수익) 동일시 분산(위험) 작은 투자안 선택
분산이 동일할때 평균이 큰 투자안 선택
변이계수(작을수록 유리)=표준편차/기대수익

*최적 포트폴리오
효율적 프론티어(전선): 동일 위험에서 최고 수익률
우상향
최적 포트폴리오: 효율적 전선, 무차별 곡선이 접하는 점에서 결정
무차별 곡선이 아래로 볼록: 위험 회피적이기 때문/ 회피적일수록 기울기가 급하다

 

<투자의 타당성분석>

시간가치비고려(비 할인기법)
어림셈법: 수익률법/ 승수법
비율분석법: 대부비율/ 부채감당률/ 채무불이행률/ 영업경비비율/ 총자산회전율
전통분석기법: 회계적수익률/ 회수기간법

시간가치고려(할인현금흐름분석법)
순현가법/ 수익성지수법/ 내부수익률법/ 현가(할인)회수기간법

<할인현금흐름분석법DOF>

순현가법NPV≥0
현금유입 현가합-현금유출 현가합
요구수익률
가치가산 원칙 적용(더 선호)

내부수익률법IRR
현금유입 현재가치=현금유출 현재가치
순현가를 0, 수익성지수를 1 로 만드는 할인율
내부수일률(>요구수익률)

수익성지수법(PI)
현금유입 현가 ÷  현금유출 현가