부동산 지대론,정책론
부동산학개론04
[지대론]
지가=지대/할인율
<농경지>
마샬: 준지대/리카도 이론 재편성
리카도: 차액 지대설/비옥도,생산성 차이
지대는 불로소득,한계지 지대발생 않음
마르크: 절대지대설
최열등지 지대 소유권으로 발생
튀넨: 위치지대설
수송비(가장먼저얘기) 절약분이 지대/ 고립국이론
<도시>
-도시지대이론-
알론소: 입찰지대이론
입찰지대곡선=한계수송비/토지의이용량
지대곡선 중 높은부분 연결한 포락선
최대금댁, 초과이윤 "0"인 수준 지대
순현가 올릴 수 있는 토지이용 할당
위치 따라 지대,용도 결정
헤이그: 마찰비용(=지대+교통비)
마샬: 위치가치+농업지대
허드: 경제적지대
하우레이: 지가가 용도 결정/인간생태학이론
노스: 지가구배현상(토페카 연구)
-도시공간이론-
버제스: 동심원이론/ 단핵이론
튀넨 고립국이론 도시적용
저소득층일수록 도심지역 접근성 중요
호이트: 선형이론,부채꼴,쐐기형
동심원이론 수정보완
지불능력 높을수록 교통노선축 간선도로 인근
해리스·율만: 다핵이론
시몬스: 다차원이론
베리: 유상이론, 리본모양(간선도로따라)
[입지론]
<공업>
베버: 수송비
직접이익 최대,등비용선_생산비·노동비 최소
노동지향산업: 섬유,신발
집적지향산업: 자동차,기계,석유화학산업
자유입지형산업: 전자,항공
중간지향셩산업: 제철,정유
로쉬: 최대수요이론(시장확대 가능성)
아이사드: 통합이론(이윤극대화=베버+로쉬)/생산요소 비용 서로대체화
<상업>
크리스탈러: 중심지이론,정육각형
재화도달범위_수요량"0",공간규모
최소요구치<재화도달범위(인구,고객,수요)
고차중심지(적은 수,배후지 넓고,거리 멀다),저차중심지(피라미드식)
*중력모형*질량 비례/거리제곱 반비례
레일리: 구매지향률
인력=인구/거리제곱
지나친 거시적:개성,소득,선호 무시
컨버스: 소매인력이론
레일리 수정,경계지점(분기점)위치 구하기
바움: 소비자분포기법/+고객특성파악,판매촉진
허프: 중력모형>확률모형
인력=매장면적/거리제곱(마찰계수,방해요인)
넬슨: 소매입지이론/양립성
*입지고려사항*
배후지, 고객양·질(면적,소득,인구,교통)
상권확정방법: 시장침투법-경쟁치열,중첩인정
공간독점법-지역독점법
분산시장접근법-특정수요계층
입지유형: 집심성 점포
산재성 점포
집재성 점포
집중성(국부적)
*매장부지선정법*
가능매상고 추계:비율법/유추법/중력모형/희귀모형
체크리스트 활용
현금수지분석
<부동산정책>
<시장실패 정부개입>
1.정치적기능: 효율성,형평성 추구
2.경제적기능:시장실패 수정
*시장실패: 효율적 자원배분 실현 실패
*정부실패: 시장실패 수정위한 개입 실패로 사회적 후셍손실 발생
불완전경쟁시장: 독과점
정보 비대치성
규모 경제: 독점문제 야기
공공재: 과소생산 야기
비경합성,비배제성,무임승차자,특징
외부효과
불평등한 소득분재, 불확실성
<외부효과>
의도치않은 이익이나 손해, 보상 받거나 해주지 않는것
| 정의효과 (외부경제) | 부의효과(외부불경제) |
| 긍정적 | 부정적 |
| 사적비용>사회적 비용 | 사적비용<사회적 비용 |
| 과소생산, 과소소비 | 과다생산, 과다소비 |
| 정책: 보조금,지원금,조세경감 | 부담금,중과세,토지이용규제 |
| 핌피: 개발유치 | 님비: 지역이기주의 |
<정부개입>
직접적수단: 공영개발, 공공임대주택, 수용, 협의매수, 토지선매제, 토지은행제(토지비축제), 임대료규제, 분양가상한제
간접적수단: (보조적)금융, 보조금, 조세, 개발부담금, 행정적지원, 정보체계구축
토지이용규제수단: (법률적,행정적)용도지역·지구제, 국토이용계획, 도시계획, 건축규제, 인허가, 개발권양도제
<토지정책>
지역·지구제(부 외부효과 제거,감소목적,자원 효율배분,세대간 형평성 달성)
단기적 효과: 지역·지구제>부 외부효과 제거>수요증가>가치상승>기공급자 초과이윤(사전적 독점문제)
장기적 효과: 공급자 시장진입>공급증가>가치하락
생산비용 일정>가격원래수준, 량증가 (장기공급곡선 수평)
증가>가격높게, 량증가(장기공급곡선 우상향)
감소>가격낮게, 량증가(장기공급곡선 우하향)
문제점: 지가차이의 형평성
사전적 독점 문제
재산권 과잉 보호
잘못지정은 비효율적 이용
<주택정책>
임대료규제(임대료한도제,최고가격제)
시장균형가격보다 낮게, 정부 직접개입
단기효과/ 장기더부족>암시장,이중가격
임차인 주거이동 저하
정부 세수입 감소
보조금(주택바우처_간접개입)
수요증가>가격증가>초과이윤증가>공급증가>가격하락>초과이윤하락
공공임대주택: 조세전가 완화
단기:임대료하락/사적,공적 임차인 혜택
장기:불변/공적 임차인 혜택
<조세정책>
목적:재원조달, 시장실패수정
조세전가·귀착:탄력도 따라 다르게 부담_비탄력적이 부담(조세저항 약함)
영향: 수요량,공급량 감소
사회적 후생손실 발생(탄력적일수록 순손실 커짐)
공급곡선 완비탄인 경우 자원배분 왜곡 없음
신주택:고소득층(조세귀착 적음)/구주택:저소득층(조세귀착 많음)>누진세 필요
동결효과: 양도세 중과시 거래를 미룸
