부동산 경기변동,시장론
부동산학개론03
순환경기변동
불규칙,후순환,길다,진폭크다,회복느리고 후퇴빠르다.
상향: 하한선, 매도자중심
후퇴: 상한선, 매수자중심
하향: 상한선, 매수자중심
회복: 하한선, 매도자중심
안정: 모든부분에 존재, 불황에 강함
<거미집이론>
에치켈, 동태적 이론, 합리적예측 곤란, 즉각 미반응,상공업용 부동산에 빈번히
수렴형
발산형
순환형
<부동산시장>
| 완전경쟁시장 | 불완전경쟁시장 |
| 다수 수요,공급자 존재 | 소수 |
| 상품 동질성 | 이질성 |
| 자유 시장진입,탈퇴 | 부자유 |
| 완전정보(비용불필) | 불완전정보 |
부동산시장 특성
국지성
비공개성
비표준화성
비조직성
곤란성
장기성
법제한 과다
자금유용성 필요
부동산시장 기능
자원배분
교환
양,질 조절
가격창조
정보제공
토지이용결정
<주택시장>
| 주택수요 | 주택소요 |
| 주택시장정책 | 사회복지정책 |
| 경제적,효율성 개념 | 사회적(형평성)개념 |
| 시장경쟁원리 | 정부개입 |
| 유효수요층 | 저소득계층 |
여과현상
하향여과< 침입현상(인접지 주거분리)
상향여과< 천이,계승
*불량주택*
자원 효율적 할당/ 시장실패
소득수준 높이는 근본적 대책 필요
<정보시장>
효율적시장_정상이윤all
약성: 과거/초과이윤_현재,미래/기술적분석
준강성: 과거,현재/초과이윤_미래/기본적분석
강성: all/초과이윤_불가/분석불필
할당효율적시장 초과이윤, 완전경쟁시장
초과이윤=정보비용인 불완전경쟁시장도 할당효율적시장
기회비용이 동일한 독점시장도 할당효율적시장
가격왜곡 미발생 부동산시장도 할당효율적시장이 될 수 있다.
*초과이윤획득: 할당효율적이지 못하기 때문_부동산투기의 이유
