부동산 활동 이론

부동산 활동 이론

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부동산학개론05

<부동산관리>

필요: 도시와/건축기술발달/부재소유자요구
영역: 자산관리AM/ 부동산관리PM/시설관리FM
내용: 기술적/경제적/법률적

자기관리	종합관리,비밀유지/ 타성, 전문성결여
위탁관리	전문적,노후화방지/ 부실관리
혼합관리	과도기적/ 책임소재불분명

*건물수명
전개발단계: 건축후 관리계획도 포함
신축: 물리적 유용성 가장 높다
안정: 개죠, 수선이 효과적
노후: 악화
폐물: 쓸모가 없어진 단계

 

<부동산개발>

개발과정
구상>예타>부지확보>타당성분석>금융>건설>마케팅
개발위험
법적/비용/시장

<부동산 개발 분석>

*지역경제>시장>시장성>타당성>투자분석*
1.지역경제분석
경제기반이론(입지계수LQ)
=A도시*산업구성비/전국*산업구성비
=A지역*산업고용수/A지역 전산업고용수//전체*산업고용수/전체 전산업고용수
LQ>1 기반산업 / =1 자급 /<1 비기반산업
2.시장분석
특정지역 부동산 유형의 수요,공급 연구,분석
수요증 세분화, 공급 부동산 차별화
상권이라 부름
3.시장성분석
경쟁력(매매,임대력) 조사
시장흡수율(미래의 흡수율 파악,과거)과 분양실적 극대화 연구
4.타당성분석
경제적, 세후현금수지 기준
5.투자분석
순현가법, 내부수익률법 이용

<개발방식>

1.토지취득방법
단순개발.환지,수용,혼합
2.재개발
철거,계량,수복,보전
3.고영개발
장: 사회적환수, 투기방지, 지가안정
단: 재산권 손실, 사업시행자 자금부담, 통화량 팽창, 주변 지가 상승
4.민간개발
자체개발: 토지소유자 직접
지주공동사업: 등가교환방식(공동지분)/사업수탁방식
기타: 토지신탁/신차지/신디케이트/컨소시엄
5.민간자본 유치 개발방식
BOT: 건설>운영>양도
BTO: 건설>양도>운영
BLT: 건설>임대>양도
BTL: 건설>양도>임대
BOO: 건설>소유>운영
6.개발권 양도TDR

<부동산마케팅>

STP전략: 세분화/표적/차별화
4p믹스: 유통경로/제품서비스/가격/판매촉진

AIDA고객점유케팅: 주의/흥미/욕망/행동
관계마케팅: CI브랜드전략